1. 전국적인 부동산 상승장
2020년 6월 전국적으로 부동산 상승장으로 수도권 및 지방 광역시 까지 부동산 대세 상승으로 거래량이 활발하던 시기 지방 광역시까지 규제지역으로 묶이면서 부동산 흐름 투자자들은 규제와는 무관한 더 작은 도시 더 소외된 도시들로 눈을 돌리고 있었고 결국 유동성장으로 인해 지방 소도시 까지 흐름이 올것이라 판단하여 포항, 경주, 마산 정도를 분석한 후 경주를 선택 하였습니다.
2. 경주를 선택한 이유 4가지
① 비규제 지역
포항 경주 마산 도시중 경주를 선택한 이유는 포항의 경우 이미 투자자들이 진입하고 있었고 다음 규제지역으로 선포될 가능성이 높은 지역이라 판단하여(실제로 규제지역 지정됨) 포항이 규제 지역으로 묶였을 때 그 다음 투자자들이 진입할 곳이라고 판단 하였습니다. 또한 인구나 도시의 크기를 감안했을 때 절대로 규제직역으로 묶이지 않을 것이라고 판단 하였습니다.
② 공급 물량
20년6월 당시에 경주의 예정된 공급물량은 경주두산위브 트레지움 외에 전무하였고 시장 상황상 쉽게 분양을 하기 어려울 것이라 판단 하였습니다. 만약 공급이 된다고 해도 평균 공사기간 36개월 정도를 생각한다면 입주물량의 감소로 인해 가격상승이 이루어 질 것이라고 판단 하였습니다.
아래의 입주물량 표를 보면 21년 경주 두산위브트레지움 입주 이후 약 1년 이상 입주 공백이 이루어 지게 됩니다. 단 예상이 틀렸던건 생각보다 빠르게 건설사들이 분양을 진행하였고 대규모 입주 물량이 발생하였습니다.
③ 높은 전세가율
경주는 지난 지진과 대규모 입주물량으로 인해 심리가 바닥을 치고 있었고 그로 인해 대부분의 사람들이 집을 매수보다는 임대로 살기 원하는 시점이여서 전세가율은 80%를 넘어 가고 있었습니다. 높은 전세가율로 인해 투자금을 아낄수 있겠다고 판단하였고 향후 물량이 줄어드는 시점이라 전세가격이 집값을 밀어 올릴 수 있다고 판단 하였습니다.
④ 1급지 대장 투자
어느지역이던 그 지역의 1급지와 대장 아파트는 늘 대기 수요가 있고 가격이 하락 하더라도 쉽게 매매가 되기 때문에 매력적인 투자처라고 생각 하였습니다.
지방 하급지에 있는 그저 그런 아파트를 매수 할 경우 아예 수요가 없어 가겨을 낮추어도 팔고 싶을 때 팔수 없는 일이 생길수도 있기 때문에 지방 투자는 늘 그 지역 1급지의 대장 아파트이거나 최소 상위 30%안에 들어가는 아파트를 선호 하는데 경주에 방문하였을 당시 경주 두산위브트레지움은 지역의 1급지이고 대장이 될 아파트임에도 불구하고 미분양이 존재 하였고 가벼운 마음으로 매수 할수 있었습니다.
3. 경주 부동산 투자 평가와 매도시기
① 투자평가
경주를 투자하던 2020년 6월과 현재를 비교하면 예상이 맞았던 부분도 있고 틀렸던 부분도 있습니다. 예상대로 전세가격이 매매가를 끌어올리며 국평기준으로 한때 5억이 넘는 가격에 거래가 되기도 하였고 예상치 못한 취득세 규제로 인해 가격이 출렁이기도 하고 입주장에 전세가 생각보다 빠지지 않아 힘들었던 기억도 있습니다.
하지만 현재는 분양가격으로 전세를 주고 있고 사실상 무피투자로 내가 매수한 금액보다 높은 가격으로 거래가 되고 있기 때문에 수익률로 따진다면 퍼센트를 따질수 없고 큰 금액은 아니지만 투자금 대비 괜찮은 투자 였다고 생각하고 있습니다.
② 매도시기
부동산은 생물이고 투자는 늘 대응에 영역입니다. 목적지를 향해 걷다가 태풍이 오면 잠시 피하기도 하고 날씨가 좋으면 뛰어 가기도 합니다. 결국 목적지에 가는 것이 중요하지 과정은 그저 과정일 뿐입니다.
최근 예상하지 못한 금리인상으로 인해 전국적인 부동산이 얼어붙어 있고 경주의 경우 도시규모에 비해 공급이 많고 미분양이 쌓이면서 어려움을 겪고 있는 것이 사실입니다. 하지만 최근 1월과 2월 경주 두산위브 트레지움의 거래량은 빠르게 늘고 있고 바닥을 다지고 있는 모습이 보여 집니다.
저는 세입자의 계약갱신청구권을 받아 들일 예정이고 그렇다면 25년도 정도에 매도가 가능할 것입니다.
2025년 하반기 경주 부동산은 어떤 상황일까요?
지금 현재 경주 지역의 마지막 입주 물량은 25년 3월 경주 황성 힐스테이트가 마지막 입니다. 즉 지금부터 분양을 해도 최소 1년간의 입주 공백기간이 발생하게 됩니다. 최근 PF보증이 막히고 어려운 건설경기와 경주 미분양 상황을 고려할 때 입주 공백 기간은 더 길어질 가능성이 높습니다.
입주 공백기간이 길어지게 되면 자연스럽게 전세가격은 올라 갈것이고 집값도 밀려 올라 갈수 있을 것입니다. 또한 전세가율이 오른다면 2020년의 시장상황처럼 투자자들도 다시 경주를 찾을 것입니다.
현재 경주부동산의 미분양 물량을 보면 대부분이 경주 외각지로 경주 시민들의 비선호 지역이라고 볼 수 있고 금리는 이미 고점을 찍었다는 전문가들의 의견도 많고 분명 지금보다는 상당히 내려가 있을 것이고 제가 투자한 용강동 지역은 주변 공장이 이전되는 호재가 발생하면서 부동산 상승기와 만난다면 높은 시너지를 낼 수도 있습니다.
어떤 상황을 고려하여도 지금보다 더 나빠질 것이 없고 좋은 상황이 될 것이라고 생각되기에 또 편안한 마음으로 2년을 기다려 보면 될 것 같습니다.
주식이던 부동산이던 항상 힘든시기를 지나고 나면 달콤한 열매가 주어지게 됩니다. 이부분은 열매를 따먹어 본 분들만이 이해 할수 있습니다. 공포는 기회이고 누군가는 또 과감한 선택으로 그 기회를 잡을 것입니다. 항상 자신만의 인사이트로 성공적인 투자를 하사기 바랍니다.
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